1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ est la principale aide nationale pour l'achat immobilier. C'est un prêt sans intérêts, garanti par l'État, qui complète votre prêt principal. Il est réservé aux primo-accédants (personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années).
PTZ dans le neuf
Le PTZ neuf est disponible sur l'ensemble du territoire pour les maisons individuelles et les appartements. Le montant maximum dépend de la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C), du nombre de personnes dans le foyer, et des plafonds de revenus.
| Zone | Quotité PTZ | Plafond opération (2 pers.) | PTZ max (2 pers.) |
|---|---|---|---|
| A bis / A | 50 % | 253 000 € | 126 500 € |
| B1 | 50 % | 217 000 € | 108 500 € |
| B2 | 50 % | 186 000 € | 93 000 € |
| C | 50 % | 158 000 € | 79 000 € |
PTZ dans l'ancien avec travaux
Le PTZ ancien est réservé à l'achat d'un logement nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Disponible dans certaines zones (B2 et C principalement). Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement.
Plafonds de revenus 2026
Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2. Les plafonds varient selon la zone et la taille du foyer. À titre indicatif, pour un couple en zone B1, le plafond est d'environ 42 000 €/an de revenus fiscaux de référence.
Remboursement différé
Un des avantages majeurs du PTZ : vous ne commencez à le rembourser qu'après un différé de 5 à 15 ans (selon vos revenus). Pendant cette période, vous ne remboursez que le prêt principal. Le PTZ est ensuite remboursé sur 10 à 15 ans sans intérêts.
2. Prêt Action Logement
Action Logement (ex-1 % patronal) propose un prêt à taux réduit pour les salariés du secteur privé (entreprises de plus de 10 salariés). Montant : jusqu'à 40 000 € à un taux de 0 % (sous conditions). Durée : jusqu'à 25 ans.
Conditions
Être salarié d'une entreprise du secteur privé (ou retraité depuis moins de 5 ans). Acheter un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Le logement doit respecter des critères de performance énergétique (DPE A à E pour l'ancien). Plafonds de revenus à respecter.
La demande se fait sur le site actionlogement.fr. Le prêt est cumulable avec le PTZ et un prêt bancaire classique.
3. Dispositif Denormandie
Le Denormandie est un dispositif de défiscalisation pour l'achat d'un logement ancien à rénover, destiné à la location. Il offre une réduction d'impôt calculée sur le prix du logement rénové :
| Durée d'engagement de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix |
| 9 ans | 18 % du prix |
| 12 ans | 21 % du prix |
Le logement doit être situé dans une commune éligible (centres-villes dégradés, programme « Action Cœur de Ville », ORT). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. Le plafond d'investissement est de 300 000 € et 5 500 €/m².
4. TVA réduite en zone ANRU
L'achat d'un logement neuf dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou à moins de 300 mètres d'un tel quartier peut bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Sur un appartement à 200 000 €, cela représente une économie de 29 000 €.
Conditions : le logement doit être votre résidence principale, vous devez respecter des plafonds de revenus (similaires au PLAI ou PLUS), et vous vous engagez à y résider pendant 10 ans minimum (sinon, remboursement partiel du différentiel de TVA).
5. Prêt Épargne Logement (PEL / CEL)
Si vous détenez un Plan d'Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL), vous pouvez obtenir un prêt à taux préférentiel pour financer votre achat. Les PEL ouverts avant 2018 sont particulièrement avantageux car leur taux de prêt est souvent inférieur aux taux actuels du marché.
Montant max : 92 000 € pour un PEL, 23 000 € pour un CEL. Les deux sont cumulables (dans la limite de 92 000 € au total). Prime d'État possible pour les PEL ouverts avant 2018.
6. Aides locales à l'achat
De nombreuses collectivités proposent des aides complémentaires pour faciliter l'accession à la propriété :
Aides municipales primo-accédants — Certaines villes offrent des subventions directes (5 000 à 15 000 €) ou des prêts à taux zéro complémentaires pour les primo-accédants. Particulièrement courant dans les communes rurales qui cherchent à attirer des familles.
Pass Foncier / Bail Réel Solidaire (BRS) — Le BRS permet d'acheter le bâti sans acheter le terrain (qui reste propriété d'un organisme foncier solidaire). Cela réduit le prix d'achat de 20 à 40 %. Disponible dans de plus en plus de communes.
Aides départementales et régionales — Certains départements proposent des prêts à taux réduit ou des subventions pour l'achat dans les zones rurales. Les régions financent parfois des programmes d'accession sociale.
7. Frais de notaire réduits
Dans le neuf, les frais de notaire (droits de mutation) sont réduits à environ 2-3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l'ancien. Sur un achat à 250 000 €, cela représente une économie de 10 000 à 12 500 €.
Certains départements ont voté un abattement sur les droits de mutation pour les primo-accédants dans l'ancien. Renseignez-vous auprès de votre notaire ou de votre département.
8. Cumul des aides à l'achat
| Financement | Montant | Taux | Durée |
|---|---|---|---|
| PTZ (50 % du plafond) | 108 500 € | 0 % | 25 ans (dont 15 ans différé) |
| Prêt Action Logement | 40 000 € | 0 % | 25 ans |
| Apport personnel | 20 000 € | — | — |
| Prêt bancaire classique | 51 500 € | ≈ 3,5 % | 25 ans |
| Total | 220 000 € | Dont 67 % à taux 0 % | |
Dans cet exemple, les mensualités du prêt bancaire seul seraient d'environ 260 €/mois (pendant la période de différé du PTZ), puis augmenteraient quand le remboursement du PTZ démarre. Le coût total des intérêts est réduit de plus de 60 % par rapport à un financement 100 % bancaire.